En el V Congreso Internacional de Geograf\u00eda Urbana, organizado por la Universidad Nacional de Costa Rica, los doctores Jorge Alberto y An\u00edbal Mignone, del Centro de Geociencias Aplicadas de la UNNE, presentaron por videoconferencia un an\u00e1lisis sobre el funcionamiento del mercado inmobiliario en ciudades intermedias del nordeste argentino.<\/p>\n\n\n\n
Su exposici\u00f3n en l\u00ednea, titulada “Mercadeo de suelos como disparador de la expansi\u00f3n urbana: apropiaci\u00f3n del territorio entre la delgada l\u00ednea de lo legal y lo ilegal”, es el resultado de dos d\u00e9cadas de investigaci\u00f3n sobre los patrones de crecimiento urbano en la regi\u00f3n, con especial \u00e9nfasis en el Gran Resistencia.<\/p>\n\n\n\n
Mediante el an\u00e1lisis de datos emp\u00edricos y el uso de herramientas geoespaciales, los investigadores identifican un proceso sistem\u00e1tico de cinco etapas que estructura la apropiaci\u00f3n del territorio a trav\u00e9s de estrategias especulativas. Estas estrategias, articuladas entre actores privados y marcos regulatorios con distintos niveles de intervenci\u00f3n estatal, generan din\u00e1micas de expansi\u00f3n urbana que transitan entre lo formal y lo informal.<\/p>\n\n\n\n
Seg\u00fan el informe presentado, en la primera fase del proceso se evidencia la expulsi\u00f3n de sistemas productivos primarios y cinturones verdes que anteriormente abastec\u00edan a la ciudad con productos frescos. Los peque\u00f1os y medianos productores, presionados por el aumento del valor inmobiliario de la tierra \u2014que pierde su funci\u00f3n productiva frente al avance urbano y la demanda de un “barbecho inmobiliario”\u2014 terminan vendiendo sus parcelas.<\/p>\n\n\n\n
Como resultado, quedan \u201cempobrecidos pero capitalizados\u201d, seg\u00fan se\u00f1alan los investigadores, ya que si bien poseen un capital econ\u00f3mico en forma de tierra o suelo, ya no pueden vivir de \u00e9l como lo hac\u00edan anteriormente.<\/p>\n\n\n\n
La segunda etapa del proceso implica un incremento desproporcionado de los impuestos inmobiliarios \u2014de hasta un 1000% sobre la tasaci\u00f3n municipal en la \u00faltima d\u00e9cada\u2014, lo que representa una carga fiscal insostenible para los propietarios tradicionales, forz\u00e1ndolos en muchos casos a vender sus tierras a valores inferiores a los del mercado. Esta situaci\u00f3n se ve agravada por la falta de solvencia para afrontar los costos de los procesos de loteo, lo que los deja en desventaja frente a empresas especializadas en este tipo de transacciones. Todo esto ocurre en un contexto donde la ausencia del Estado como regulador profundiza la especulaci\u00f3n y facilita la concentraci\u00f3n de la tierra en manos de grandes inversores.<\/p>\n\n\n\n
Posteriormente, en la tercera fase, entran en acci\u00f3n organizaciones sociales que, en algunos casos, inician reclamos leg\u00edtimos por el acceso a la vivienda y a un terreno donde establecerla. En este proceso, centran su atenci\u00f3n en espacios p\u00fablicos, fiscales o con situaciones irregulares de propiedad (sin due\u00f1o). Sin embargo, progresivamente, estos objetivos se desv\u00edan hacia negocios inmobiliarios encubiertos, estrechamente vinculados al poder pol\u00edtico de turno. Como resultado, el suelo obtenido como derecho social se convierte en un bien transable en el mercado, perdiendo as\u00ed su funci\u00f3n original de garantizar el acceso a la tierra para quienes m\u00e1s lo necesitan.<\/p>\n\n\n\n
La cuarta fase revela aspectos a\u00fan m\u00e1s complejos en relaci\u00f3n con los intereses econ\u00f3micos, evidenciando la participaci\u00f3n de grupos de dudoso origen y finalidad. Estos actores emplean m\u00e9todos violentos \u2014como amenazas, robos sistem\u00e1ticos e incluso incendios intencionales\u2014 para generar un clima de hostigamiento que lleva a los propietarios a abandonar el lugar por desgaste psicol\u00f3gico. Frente a esta situaci\u00f3n, muchos se ven forzados a desprenderse de sus propiedades, que en muchos casos han pertenecido a sus familias desde la llegada de sus antepasados inmigrantes o desde la \u00e9poca de sus abuelos, vendi\u00e9ndolas a precios muy por debajo del valor de mercado.<\/p>\n\n\n\n
Finalmente, en la quinta fase observada, se evidencian intereses privados en connivencia con sectores estatales que utilizan la figura de la expropiaci\u00f3n para justificar proyectos de infraestructura de “dudosa necesidad” o que nunca llegan a concretarse. Como resultado, las tierras quedan en un estado de “barbecho” bajo el pretexto de futuras obras p\u00fablicas que, de realizarse, terminan beneficiando exclusivamente a grupos reducidos vinculados al poder econ\u00f3mico y pol\u00edtico.<\/p>\n\n\n\n
Los doctores Mignone y Alberto advierten que, sin una intervenci\u00f3n estatal efectiva y una planificaci\u00f3n urbana que garantice el cumplimiento de las normativas vigentes, el actual modelo de desarrollo territorial continuar\u00e1 exacerbando las desigualdades y deteriorando la calidad de vida en la regi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
El estudio revela que la gentrificaci\u00f3n transforma \u00e1reas urbanas consolidadas al desplazar a los residentes originales y atraer a sectores con mayor poder adquisitivo. En paralelo, el mercado inmobiliario impulsa la expansi\u00f3n perif\u00e9rica para atender la demanda de la clase media, especialmente de comerciantes y empleados p\u00fablicos j\u00f3venes, en busca de tierras m\u00e1s accesibles. Este proceso, que opera en un margen difuso entre lo legal y lo ilegal, expone din\u00e1micas especulativas que condicionan la configuraci\u00f3n urbana y requieren una revisi\u00f3n cr\u00edtica de las pol\u00edticas de ordenamiento territorial.<\/p>\n\n\n\n
A partir de la valorizaci\u00f3n diferencial del suelo, impulsada por inversiones estrat\u00e9gicas y reconfiguraciones territoriales, la investigaci\u00f3n demuestra c\u00f3mo estas din\u00e1micas refuerzan la segregaci\u00f3n socioespacial y profundizan las brechas urbanas. En este contexto, el estudio proporciona un marco anal\u00edtico riguroso para comprender la influencia del mercado inmobiliario en la transformaci\u00f3n de las ciudades intermedias del nordeste argentino, enfatizando la necesidad urgente de pol\u00edticas p\u00fablicas que orienten el crecimiento urbano hacia modelos sostenibles y equitativos.<\/p>\n\n\n\n
Congreso Internacional<\/p>\n\n\n\n
El V Congreso Internacional de Geograf\u00eda Urbana fue organizado por la Facultad de Ciencias de la Tierra y el Mar, de la Universidad Nacional de Costa Rica y el Departamento de Ciencias Sociales de la Universidad Nacional de Luj\u00e1n (Argentina).<\/p>\n\n\n\n
Este evento acad\u00e9mico internacional, fue pensado como un espacio de comunicaci\u00f3n, divulgaci\u00f3n del conocimiento cient\u00edfico y experiencias y perspectivas en el campo de las ciencias de la tierra y la geograf\u00eda urbana entre los pa\u00edses participantes alrededor de Am\u00e9rica Latina como v\u00eda principal para lograr el fortalecimiento del quehacer acad\u00e9mico en las \u00e1reas sustantivas de las universidades organizadoras. <\/p>\n\n\n\n
Hist\u00f3ricamente la Universidad Nacional del Lujan tuvo bajo su responsabilidad la organizaci\u00f3n de este Congreso. Por primera vez, cambi\u00f3 de sede y se celebr\u00f3 en Costa Rica entre el 24 y 29 de marzo pasado.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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